■李云慶 本報(bào)記者袁紅兵
“碳達(dá)峰、碳中和”目標(biāo)的提出，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。在此背景下，如何布局業(yè)務(wù)領(lǐng)域是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題。有別于大拆大建的開(kāi)發(fā)模式，既有建筑改造對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行定制化的方案設(shè)計(jì)，工程技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、成本控制等貫穿于項(xiàng)目全生命周期，這就導(dǎo)致傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理模式在此新領(lǐng)域需要變化，而掌握土木工程技術(shù)的專家成為這些項(xiàng)目中不可缺少的中堅(jiān)力量。
近日，記者采訪了在平安信托有限責(zé)任公司擔(dān)任投資副總監(jiān)的孫旭先生，除了大量常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以外，孫先生多年來(lái)將自己土木工程領(lǐng)域的專業(yè)能力應(yīng)用于既有建筑改造，在成都和石家莊進(jìn)行過(guò)既有建筑改造和節(jié)能住宅的分析和投資，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)金融領(lǐng)域擁有充足的專業(yè)能力和豐富經(jīng)驗(yàn)。
記者：孫先生，您好！在“雙碳”目標(biāo)的背景下，您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可能有哪些新趨勢(shì)?
孫旭：過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)業(yè)滿足了億萬(wàn)家庭的居住需求，但任何行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷起步、成長(zhǎng)、成熟、衰退的發(fā)展階段，大拆大建的開(kāi)發(fā)模式可能會(huì)放慢節(jié)奏。與此同時(shí)，雙碳目標(biāo)的提出，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出新要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)碳排放總量大，碳中和之路充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
一方面，碳中和方面優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)可能在土地獲取階段提升競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面，通過(guò)積極參與老舊小區(qū)和既有建筑改造，有助于企業(yè)獲取碳交易指標(biāo)和多元化發(fā)展，政府在既有建筑改造方面也出臺(tái)了很多政策鼓勵(lì)發(fā)展，各主管部門(mén)十分重視該工作。
記者：既有建筑改造是“雙碳”背景下房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展的方向之一，您作為這個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)人士主要做了哪些探索?
孫旭：2018年、2019年，在成都兩個(gè)既有建筑改造項(xiàng)目的投資工作中，我們和開(kāi)發(fā)商詳細(xì)溝通改造方案，掌握技術(shù)細(xì)節(jié)，研判技術(shù)可行性，分析項(xiàng)目的成本、收益。
比如，建筑功能的變化導(dǎo)致建筑空間的重新設(shè)計(jì)，給排水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等需要重新設(shè)計(jì)、鋪設(shè)，保溫性能需要優(yōu)化以提升室內(nèi)舒適度，消防系統(tǒng)需要重新設(shè)計(jì)和驗(yàn)收，以上這些會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)荷載產(chǎn)生影響，所以部分梁、柱、墻也要加固。
工程技術(shù)細(xì)節(jié)對(duì)包括開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的參與方的專業(yè)能力提出了挑戰(zhàn)。另外，傳統(tǒng)的新建商品房項(xiàng)目成本、售價(jià)等信息比較透明，而改造項(xiàng)目案例的參照價(jià)值較小，每一個(gè)項(xiàng)目需要更精細(xì)、專業(yè)的分析，判斷技術(shù)可行性、預(yù)計(jì)成本和投資收益。
此外，2018年，在推進(jìn)石家莊某被動(dòng)式節(jié)能住房項(xiàng)目投資分析的過(guò)程中，積累了建筑節(jié)能技術(shù)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，有利于將來(lái)推進(jìn)既有建筑節(jié)能改造的相關(guān)工作。
記者：根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)和觀察，老舊小區(qū)和既有建筑改造的發(fā)展情況如何？
孫旭：隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸成熟，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一些相關(guān)的項(xiàng)目案例，但是距離快速發(fā)展尚需時(shí)日。瓶頸之一是社會(huì)資金的參與度低，不少改造試點(diǎn)項(xiàng)目最終主要由政府財(cái)政支持，尤其是老舊小區(qū)的節(jié)能改造，其具有公共工程的屬性，盈利性較低、投資收回周期較長(zhǎng)，一定程度上降低了對(duì)社會(huì)資金的吸引力。
我認(rèn)為，制度方面可以在一定范圍內(nèi)給予參與節(jié)能改造的開(kāi)發(fā)商具有較強(qiáng)盈利性的改造項(xiàng)目?jī)?yōu)先權(quán)，比如老舊小區(qū)內(nèi)部增設(shè)電梯、周邊立體停車(chē)樓、肉菜市場(chǎng)等能盈利的改造項(xiàng)目，吸引更多主題參與和激活市場(chǎng)。同時(shí)，改造帶來(lái)的二氧化碳減排量，如果可以在碳交易中變現(xiàn)，將提高開(kāi)發(fā)商、資金方的積極性。
另一方面，改造項(xiàng)目的收入是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，符合保險(xiǎn)公司、年金管理公司等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，改造項(xiàng)目可以通過(guò)PPP等方式吸引金融機(jī)構(gòu)和更多參與者，未來(lái)通過(guò)資產(chǎn)組合形成資產(chǎn)包，發(fā)行REITs或者ABS，吸納增量資金，助力改造的快速發(fā)展。
正如剛才所說(shuō)，改造項(xiàng)目涉及到的工程技術(shù)細(xì)節(jié)復(fù)雜多變，每一個(gè)項(xiàng)目都有各自特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)需要更高的專業(yè)技術(shù)能力和分析能力，這就需要工程技術(shù)背景的人才儲(chǔ)備。 |
