在當下房企越來越趨于專業(yè)化的時代，房企不應該只為人們提供住房的需求，更多的是創(chuàng)造一種新的生活方式，去推動城市的發(fā)展。作為房地產企業(yè)，做好自身產品，完善區(qū)域配套設施，改善周邊交通和商業(yè)便利，這些都是最基礎的也是必要的。要想在日新月異的房產時代中成為風景，除了升級硬件設施外，還要從不同層次去提升作品的精神和文化層次，將建筑和人們的生活方式相融合，亦或說用建筑文化去影響和改變人們的生活，通過教育、藝術、文化、交流去豐富人們的精神內涵，進而促進城市的更新，恢復城市的活力。這些，才是一個優(yōu)秀的房企應該努力去做的。——楊健利
2014年也許真是中國樓市發(fā)展史上的關鍵節(jié)點。在焦灼的狀態(tài)中，昆明房地產該向什么方向走？城市居住效應將通過怎樣的突變形式展現？記者近日就宜居昆明的建筑德性和建筑形態(tài)，采訪了中豪商業(yè)集團營銷部總經理楊健利，讓他談談他眼中的宜居昆明。
昆明日報：在國內所謂“二線城市”譜系中，昆明的房價應該向上想象還是向下現實？
楊健利：在目前國內“二線城市”譜系中，昆明房價處于中等偏下，未來應該沒有多大的降價空間。在股市不明的情況下，房地產依舊是國內投資的主體。根據各類數據顯示，昆明住房價格總體趨穩(wěn)，略微上漲，在政策持續(xù)調控的作用下，對住房的投資逐漸轉向商業(yè)地產，一些一線房企也不斷進駐昆明開發(fā)商業(yè)地產，投資客的熱捧促使商業(yè)地產價格不斷走強。
昆明日報：房價的高低對公眾還有超乎尋常的敏感性嗎？
楊健利：不能說超乎尋常，但是房價的高低漲跌對公眾而言依舊是敏感的話題。對政府而言，它的高低，不僅關系到對現有政府調控政策優(yōu)劣和行政執(zhí)行力好壞的評價，而且還可能直接引發(fā)國家出臺新的房地產和住房“調控政策”。一方是買房者買漲不買跌的心態(tài)，一方是計劃買房者對房價的觀望心態(tài)，房價的漲跌直接或間接帶動了相關產業(yè)鏈的價格波動，所以不管是剛需人群還是投資客，亦或是沒計劃買賣房的普通居民，對房價的波動或多或少都是敏感的。
昆明日報：昆明住宅產品已進化到第幾代？
楊健利：從70年代到現在，昆明住宅產品經過了四輪的進化史，也就是說現在昆明的住宅產品已經演化到了第四代。90年代以前，昆明住宅主要以滿足人們單純“居住”需求為主，有房、夠住就是當時人們對住宅產品的基本要求。
90年代初到98年左右，人們開始關注房屋的功能性和質量，由此迎來了住宅的第二輪進化。此時樓房、電話、電燈剛剛傳入中國，許多城市居民開始住進了高層成套居室，相較于第一代的住宅，在戶型上有很大的變動，客廳、飯廳、臥室、廚房等進行了功能的區(qū)別，不再是“以一概全”。
98年以后到進入21世紀，一些強勢的房企開始崛起，意味著第三代住宅產品轉型的到來，同時省外的一線房企也開始進駐昆明，住宅產品開始進入精品時代。人們開始關注產品的設計、面積、戶型、環(huán)境等，“會所”也從那時開始出現并風靡一時，成為高端樓盤的標準配置。
06年以后，住宅開始進入細分化時代，為了滿足不同層次、不同階層的居住人群，出現了loft、大平層、花園洋房、復式結構、躍層、錯層等等各異的設計和房型。同時，人們在購房時的需求面也不僅僅局限于居住層次，從而各房企爭相推出學區(qū)房、地鐵房等等，多元化的需求促使住宅進入了第四輪的轉變，也就是我們現在所處的年代。
昆明日報：昆明商業(yè)地產產品從硬件層次看似乎已比肩潮流，但其競爭力該如何體現？
楊健利：和一些開放時間早，開放程度高的沿海城市相比，昆明國際化進程相對落后，外資企業(yè)少，對外開放和交流相對較少。但是，作為面向東南亞的門戶地區(qū)，昆明在地理位置上有其得天獨厚的優(yōu)勢，旅游業(yè)發(fā)達，少數民族多也是別的城市無可比擬的，因此，在發(fā)展昆明商業(yè)地產的時候必須做到因地制宜，任何“高大上”的產品都比不上“接地氣”。差異化定位很重要，比如萬達的楚河漢街，就是想他人之未想，將楚文化嫁接到武漢的商業(yè)地產項目上，昆明為何不能也把自身的特點發(fā)揮到商業(yè)地產中去呢。
昆明日報：昆明的房地產產品怎樣有別于其他城市，更準確地詮釋城市特性？
楊健利：昆明是面向南亞、東南亞、西亞的區(qū)域性國際化城市，獨特的地理區(qū)域，是昆明將來發(fā)展的優(yōu)勢，未來的對外貿易、進出口必將得到長足的發(fā)展，在商業(yè)地產方面，適合具有國際化且符合昆明整體風格的產品，另外，昆明應該大力發(fā)展產業(yè)集中度，工業(yè)園和產業(yè)城都是將來發(fā)展必不可少的房地產產品。氣候和生態(tài)更是別的城市無法復制的，我們的空氣質量在全國的大城市中處第一位，且云南是全國少數民族最多的省份，早已形成了自身的風格，但是目前來看昆明的人均消費能力還處于中等水平，因此，昆明的住宅產品不能過于追求豪華，接地氣才是最主要的。
昆明日報：還有必要把售樓部做得高大上嗎？
楊健利：售樓部作為樓盤的形象展示的窗口，不僅僅是接待客戶、洽談業(yè)務，更是一個樓盤的現場立體宣傳。對于售樓部的設計不能一味追求豪華、高端，要滿足項目的定位和客戶的品位。就像一個單身公寓的小資樓盤你不能配備一個豪華歐式風格的售樓部，商務寫字樓你不能配備一個唯美浪漫的地中海風格售樓部。定位不明確，鎖定設計風格和客戶群不匹配，再高大上的售樓部，也沒有核心價值。
昆明日報：為什么現階段蓄水變得如此艱難？
楊健利：房地產在前期進行蓄水時，并不是去盲目地開發(fā)客戶，首先要對項目進行詳盡的了解，包括樓盤所在區(qū)域、周邊環(huán)境、交通、戶型、價格等等。然后要鎖定目標客戶群，對客戶進行分析，同時還要借助媒體和活動對項目進行宣傳等。前段時間樓市的動蕩和房價的波動，使得一些購房者產生了觀望心態(tài)，各種打折、促銷、優(yōu)惠活動使購房者對樓盤價值定位產生了動搖。這些只是暫時性的，隨著樓市的逐漸回暖，只要在蓄水的流程上沒有出現偏差，蓄水在整個營銷過程中不會出現過于艱難的局面。
昆明日報：我們該怎樣思考“客戶到哪兒去了？”
楊健利：經過一個時期的樓市波動，必將使一部分客戶處于觀望期，剛需人群對樓盤的價值定位不明確，對未來的房價趨勢處于不確定態(tài)度。在限購政策的壓力下，投資客無法對住宅產品進行投資從而部分轉移到商業(yè)地產。樓市不同于股市，不管是婚房、學區(qū)房還是一些別的剛需樓盤，為滿足自身需求，一個周期轉折后客戶會逐漸回歸正常水平。
昆明日報：大數據對于房地產營銷有何魔力？抑或是無關痛癢？
楊健利：當今的時代是信息數字化時代，掌握了數據、信息和資源，也就掌握了市場和未來。不管是哪種商業(yè)運營模式，擁有龐大的數據庫是根本，對其他行業(yè)如此，對房地產亦是如此，尤其是房地產營銷。一個優(yōu)秀的營銷團隊要定期對數據進行收集和整理，在對數據進行分析和處理過程中找到那些潛在的營銷對象，根據數據和市場動向及時對營銷方案進行調整，對營銷人員來說，這是取得成功的制勝法寶。
昆明日報：現階段眾多房企都把發(fā)力點放在末端拓展上，品牌建設對房企達成銷售是否遠水不解近渴？
楊健利：品牌建設是很有必要的。比起末端各種活動、優(yōu)惠、促銷等，老百姓買房依舊或多或少會選擇一些市場口碑好，大品牌或者老字號品牌的房企。品牌房企的施工質量和物業(yè)水平、配套設施、綠地、景觀等都是任何價格優(yōu)惠和活動不可比擬的，大品牌的力量如同購房者心目中的定心丸，不用擔心后期維權、理賠等問題，這就是為什么在任何房地產市場波動的情況下，大牌房企依舊保持穩(wěn)坐泰山的淡定。
昆明日報：很多房企把品牌建設止步于捐資助教、慈善扶貧，這樣的通道是否能通向藍海？
楊健利：不管是捐資助教，還是慈善扶貧，都是企業(yè)積極履行社會責任的體現。但是，很多企業(yè)對捐款的信息披露不足，在專業(yè)化、制度化、長效化方面亟待加強，捐款捐物的方式并不具有持續(xù)性，逐漸演變成一種作秀。房企想真正提升自我品牌，應該把重心放在自身資源配套上，完善與企業(yè)業(yè)務鏈相關的社會價值和環(huán)境價值等，只有真正在可持續(xù)性履行社會責任的層面上，才能打造出一個強大的企業(yè)品牌。
昆明日報：昆明得天獨厚，“住在昆明”該如何體現得天獨厚？
楊健利：首先，昆明的氣候是別的城市無法比擬的，現在全球氣候變暖，像昆明那樣整座城市幾乎看不到空調外機的城市著實不多。在全民抗霾的時代，昆明依舊保持樂觀的PM指數。另外，與西南地區(qū)的其他城市相比，昆明城市化進程近幾年不斷加快，配套設施的逐步完善，地鐵、輕軌的出現都為市民的出行、生活提供了便利，人口密度小，整座城市生活節(jié)奏不算太快，這些都大大加強了“住在昆明”的幸福感。
昆明日報：房企作品應該從哪些層面給昆明城市形態(tài)提供可能性和趨勢性？
楊健利：一個好的房企作品要根據其城市獨特的城市調性進行開發(fā)和建設。例如昆明現今一、二環(huán)人口密度過大，根據政府規(guī)劃城市重心開始逐漸轉移和擴展，隨著幾條地鐵線的逐步開通，交通格局的改變必將引起樓市生態(tài)的改變，作為房企，首先要從自身硬件層面進行建設，高密度的住宅將逐漸隨著交通網向周邊低密度地區(qū)延展，交通的便利，配套設施的完善、更加舒適的居住環(huán)境能大大減少一、二環(huán)內的壓力，昆明向來以宜居著稱，低密度的生活環(huán)境也是將來發(fā)展的持續(xù)趨勢。其次是精神層面，規(guī)范化，服務質量高的物業(yè)水平能大大滿足人們的居住心理需求。還有文化層面，隨著人均文化水平的不斷提高，人們對房屋的要求不僅僅停留在滿足物理條件的基礎上，一個具有文化底蘊、有其獨特韻味的房企產品更能滿足當今人們的文化需求。最后是價格層面，不同于沿海城市和一些一線城市，昆明的房價目前處于中低端，只有合適的、人們享受得起的房子才具有真正意義上的可行性。
昆明日報：走到今年，中豪已經在昆明奮斗了六個年頭，您如何總結這段走過的歲月？
楊健利：“產業(yè)興邦、中豪有責”，過去6年多的時間里，中豪與昆明一起奮力前進，本著“扎根一方土地，造福一方人民，助推一方產業(yè)，帶動一方經濟”的發(fā)展理念，不斷創(chuàng)新商業(yè)運營模式，提升服務理念。中豪在改變城市格局的同時，以資源創(chuàng)造價值，以商業(yè)激活城市經濟，成為城市經濟新的增長引擎，進而提升了城市整體競爭力。
昆明日報：您認為中豪帶給昆明最大的貢獻是什么？
楊健利：中豪的各個項目相繼建成并投入使用以后，將有5萬余個商家進入市場經營，引進1500家以上的生產加工企業(yè)到加工園區(qū)生產，共計新增就業(yè)60萬人，項目立足昆明、輻射全省，面向東南亞、南亞及中東、非洲地區(qū)，將成為繼義烏中國小商品城之后的中國又一個大型國際性專業(yè)批發(fā)市場，大大擴大了昆明乃至整個云南省的外貿行業(yè)，產業(yè)城和小商品加工基地的建成，將進一步改變昆明的產業(yè)生態(tài)鏈，實現“云南商貿”到“昆明制造”的轉變。 |
