面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，如何突圍，招攬穩(wěn)定租客，成了眾多寫字樓的首要目標(biāo)。“寫字樓的銷售情況和租賃現(xiàn)狀都體現(xiàn)出一些共性———地鐵、綜合體離得是否近，成為企業(yè)選擇辦公樓的首要考慮。”世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，根據(jù)世邦魏理仕《寫字樓研究》6月最新報(bào)告顯示，盡管有大量新寫字樓交付，但今年第一季度寫字樓的市場(chǎng)空置率與去年第四季度基本持平。
值得注意的是，租客群體發(fā)生明顯變化，中小企業(yè)和新設(shè)立的本土企業(yè)占1/3，需求租賃面積集中在300~600平米。根據(jù)記者調(diào)查，這部分中小企業(yè)主對(duì)于靠近地鐵口、有綜合體的物業(yè)更感興趣，在同等配置的寫字樓中，愿意多付10%~30%的租金。
中小租戶需求旺盛 支撐起1/3市場(chǎng)
世邦魏理仕6月的《寫字樓研究》報(bào)告顯示，盡管有大量新寫字樓入市，但今年第一季度寫字樓市場(chǎng)空置率與去年第四季度基本持平。同時(shí)，第一季度成都寫字樓新增供應(yīng)量逾30萬平米，凈吸納量15.9萬平米。這些數(shù)據(jù)可以看出，增加的市場(chǎng)供應(yīng)并沒有導(dǎo)致空置率上漲。
“原因在于今年年初中小企業(yè)的租賃需求十分旺盛，甚至占到了1/3。”世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示，2014年第一季度租賃企業(yè)多來自新設(shè)立的本土金融企業(yè)，需求租賃面積集中于300~600平米，這些企業(yè)把員工上班的交通、吃飯問題放在首要考慮位置，而這兩大條件也成為寫字樓租金、空置率的重要決定因素。
“以前的中小企業(yè)主要分布在非甲級(jí)寫字樓，甚至在民居里辦公。但是成都新建寫字樓的租金并不高，城東有不少80~110/平米/月，城南50~80/平米/月的租金更是競(jìng)爭(zhēng)激烈。這對(duì)中小企業(yè)來說是非常好的入駐機(jī)會(huì)。”榮信金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們做的是信貸業(yè)務(wù)，由于公司業(yè)務(wù)量增加，對(duì)辦公形象有了更高要求，今年年初從一個(gè)老寫字樓搬進(jìn)了離地鐵1號(hào)線金融城站不遠(yuǎn)的德商國(guó)際，租金50元/平米/月。
離地鐵近、有飯吃 租客愿多付30%租金
“今年3月，我在中航國(guó)際交流中心租了一套200多平米的寫字樓，租金60元/平米/月，員工搭乘地鐵只需要5分鐘路程，吃飯就在旁邊的奧克斯廣場(chǎng)。”某科技公司總經(jīng)理陳輝告訴記者，由于公司小，他在租辦公樓時(shí)都是親力親為，對(duì)城南寫字樓做了充分的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)距離綜合體和地鐵越近的寫字樓，租金會(huì)高出10~30元。比如靠近綜合體、地鐵1號(hào)線的幾個(gè)寫字樓，配置相當(dāng)，距離越遠(yuǎn)價(jià)格越低，布魯明頓就比中航國(guó)際交流中心低5~10元，花樣年美年廣場(chǎng)在地鐵1號(hào)線延線上，目前還沒有開通，租金就30多元/平米。“為了公司的形象和保證員工的便利性，我會(huì)更關(guān)注樓盤品質(zhì)和員工上下班的時(shí)間成本，兩者綜合后，寧可選擇價(jià)格高一點(diǎn)的寫字樓。”
一位投資行業(yè)的企業(yè)主楊先生告訴記者，去年年底他在喜年廣場(chǎng)、萬科鉆石廣場(chǎng)、協(xié)信中心做對(duì)比后，以85元/平米/月租下九龍倉·時(shí)代1號(hào)245平米辦公間。“雖然九龍倉·時(shí)代1號(hào)需要下樓走到對(duì)面的小街吃飯，但是地鐵上蓋物業(yè)的便利性不錯(cuò)，加上企業(yè)辦公形象好，很符合我的企業(yè)需求。”
“大多數(shù)私人企業(yè)主，只要租金在接受范圍內(nèi)，首先考慮的就是員工的便利性。在寫字樓配置同等條件下，企業(yè)主選擇辦公樓肯定更傾向于地鐵站和公交站1公里范圍內(nèi)的寫字樓。其次希望在辦公樓附近有綜合體或商業(yè)街，滿足員工午餐，而這些商業(yè)賣場(chǎng)的咖啡廳、餐飲店也方便員工進(jìn)行商務(wù)交流。”世邦魏理仕華西區(qū)副董事戴暉表示，成都寫字樓供大于求，大多數(shù)寫字樓面積段、硬件配置很類似，因此選擇標(biāo)準(zhǔn)就以“便捷”為主，為了這兩個(gè)字，企業(yè)主通常愿意多付10%~30%的租金。
公共交通不發(fā)達(dá) 背靠綜合體也好租
“不是每一個(gè)寫字樓都會(huì)同時(shí)具備地鐵上蓋物業(yè)的條件，特別是市中心區(qū)域的寫字樓，但是對(duì)于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的寫字樓市場(chǎng)來說，具備綜合體優(yōu)勢(shì)也是差異化競(jìng)爭(zhēng)的利器。”成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東表示，處于市中區(qū)位置的協(xié)信中心、成都財(cái)富中心、成都339、華潤(rùn)大廈、雄飛中心，都并非是靠近地鐵口的寫字樓，但租賃情況都不錯(cuò)。根據(jù)寫字樓信息網(wǎng)的租賃均價(jià)顯示，成都339租金約80元/平米/月、華潤(rùn)大廈100元/平米/月、雄飛中心80元/平米/月，而它們的空置率不會(huì)超過30%。
“寫字樓+住宅+商業(yè)的模式結(jié)合三種以上業(yè)態(tài)，可以形成居住、餐飲、商務(wù)功能的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，將提供更方便的實(shí)用性功能，發(fā)揮1+1+1>3的效果。”李東認(rèn)為，以華潤(rùn)大廈為例，整個(gè)華潤(rùn)二十四城開發(fā)體量超過200萬平米，業(yè)內(nèi)也一度將其視為“亞洲最大綜合體”，因此其豐富的配套對(duì)于辦公人群來說非常方便，會(huì)客、宴請(qǐng)、休閑、洽談業(yè)務(wù)，都可以在綜合體里一站式解決。
寫字樓綜合體化解決了傳統(tǒng)寫字樓只有辦公沒有商務(wù)休閑的難題。云集休閑場(chǎng)所、娛樂設(shè)施的城市綜合體，其實(shí)就是城市生活的縮影，在很多方面滿足了城市人群在工作、休閑方面的需求。而伴隨著寫字樓辦公人群的聚集，這些綜合體更有望形成一個(gè)獨(dú)立的商圈影響周邊區(qū)域商務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
預(yù)測(cè)未來 需求將更細(xì)致更嚴(yán)格
“目前成都寫字樓的同質(zhì)化傾向嚴(yán)重，所以企業(yè)主的眼光只能瞄準(zhǔn)地鐵和配套。”戴暉分析，成都市從政策、金融等方面給予中小企業(yè)支持，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、設(shè)計(jì)公司、智庫公司、廣告公司等小型公司在尋找適合自身發(fā)展的物業(yè)的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)上的寫字樓也有著自己獨(dú)特的要求。
“在寫字樓更為成熟的一線市場(chǎng)，中小企業(yè)對(duì)樓宇的需求更為細(xì)致和嚴(yán)格。比如一些小企業(yè)傾向于有遺留裝修的辦公地點(diǎn)，既節(jié)省了裝修時(shí)間又降低了開支；研發(fā)型企業(yè)習(xí)慣頻繁加班，對(duì)寫字樓的空調(diào)、電梯及車庫的開放時(shí)間，員工餐廳是否提供晚餐等細(xì)節(jié)，提出了新的要求；而像網(wǎng)絡(luò)游戲這樣的創(chuàng)意性企業(yè)，需要通過一些外在符號(hào)表現(xiàn)企業(yè)文化和創(chuàng)造力，對(duì)有特色的寫字樓更青睞。”戴暉認(rèn)為，目前成都寫字樓市場(chǎng)的硬件配置、客戶預(yù)設(shè)性需求雷同，很少出現(xiàn)針對(duì)中小企業(yè)辦公的高品質(zhì)樓宇。因此在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，中小企業(yè)的租賃方向都會(huì)著力在交通和員工就餐便利上。
那么，外部?jī)?yōu)勢(shì)稍差的寫字樓物業(yè)，又憑什么吸引租賃客群呢？“更好的性價(jià)比，或者主動(dòng)疊加物業(yè)附加值。”張紅兵表示，像復(fù)地復(fù)城國(guó)際、成都339、華潤(rùn)中心等，本身有綜合體配套，雖然不在地鐵線上蓋，但是寫字樓形象和綜合性配套的良好表現(xiàn)，都會(huì)為寫字樓加分。
戴暉還給出了寫字樓突圍的四大方向：一是針對(duì)未建成的寫字樓項(xiàng)目，應(yīng)注重整體配套及寫字樓的實(shí)用性。包括交通的便捷性，項(xiàng)目本身的商業(yè)及生活配套，讓使用者的需求能夠得到最大化滿足。如果地段位置沒有在地鐵附近，那么增強(qiáng)寫字樓內(nèi)部的優(yōu)化設(shè)計(jì)和先進(jìn)科技的使用，例如辦公空間的可變性、視屏?xí)h、虛擬辦公室的設(shè)置等。二是在寫字樓的招商階段，選擇優(yōu)質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)，做好前期定位，提高租戶品質(zhì)，著眼于長(zhǎng)期的發(fā)展及項(xiàng)目增值。招商前期的策劃包括對(duì)寫字樓使用者行業(yè)、公司背景的合理定位，全程營(yíng)銷推廣，使客戶對(duì)項(xiàng)目有深刻的前期理解。三是提高并創(chuàng)新物業(yè)管理的方式，聘請(qǐng)國(guó)際化物業(yè)公司以適應(yīng)優(yōu)質(zhì)租戶的需求，使物業(yè)服務(wù)成為一個(gè)增值點(diǎn)。四是不斷追求辦公樓的技術(shù)創(chuàng)新，關(guān)注客戶的需求，增強(qiáng)辦公空間的靈活化使用。 |
