目前，隨著城市土地資源日益稀缺，增量市場(chǎng)規(guī)模收縮，存量市場(chǎng)如何開(kāi)發(fā)和利用已經(jīng)成為行業(yè)新的熱點(diǎn)。在政策支持之下，存量?jī)r(jià)值時(shí)代的城市更新正成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)新的風(fēng)口。
在邁向千億級(jí)開(kāi)發(fā)商的征程上，融信中國(guó)（3301.HK）以“平衡發(fā)展”作為集團(tuán)戰(zhàn)略重點(diǎn)，尤其是做好增量與存量之間的長(zhǎng)期平衡，短期內(nèi)聚焦增量，適度參與存量。通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合兩種輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)管理輸出，打造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
城市進(jìn)入有機(jī)更新階段
如同西方城市更新走過(guò)的發(fā)展歷程，目前中國(guó)的城市更新已然進(jìn)入了有機(jī)更新的新階段。從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到承接新內(nèi)容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時(shí)期要求的城市有機(jī)更新。
近年來(lái)，國(guó)內(nèi)部分城市越來(lái)越重視歷史文化街區(qū)的保護(hù)和發(fā)展。探索在延續(xù)歷史文脈、保存建筑特色的同時(shí)，通過(guò)城市有機(jī)更新將歷史文化街區(qū)建設(shè)成為集文化消費(fèi)、休閑消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)于一體的風(fēng)情街區(qū)。盡管還有值得探討和完善之處，但總體上仍受到消費(fèi)者的歡迎。目前一些歷史文化街區(qū)已經(jīng)成為新的“城市名片”，如上海田子坊、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子等。
融信海月江潮
“城市未來(lái)的變化，一是城市結(jié)構(gòu)性有機(jī)更新，第二是價(jià)值挖掘重心從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。‘創(chuàng)新’在融信是一個(gè)高頻被提及的詞，不光是技術(shù)更新、布局更新、戰(zhàn)略更新，還包括開(kāi)發(fā)模式的更新。”融信中國(guó)第一事業(yè)部兼第三事業(yè)部總裁余麗娟表示，城市更新的意義可能更多是破舊立新，城市從破舊立新之后應(yīng)該是拆、改、留并存，盡可能保存原來(lái)地標(biāo)及文化標(biāo)志的建筑，這可稱為城市更新的實(shí)踐2.0。3.0則是打造城市文化復(fù)興樣板、網(wǎng)紅的打卡地，再往前一步應(yīng)該是結(jié)合城市的生態(tài)環(huán)境、人文價(jià)值包括社交來(lái)用心打造。
“如果要盤活存量資產(chǎn)，一個(gè)很好的方式正是城市更新。而‘煙火氣’是現(xiàn)在城市更新中越來(lái)越關(guān)注的方面，文化資源與項(xiàng)目融合正是最大的趨勢(shì)。”同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授徐潔表示，目前上海、北京有很多自下而上的城市更新，可被稱為“城市微更新”。這背后的原因在于，業(yè)主或者市民有改善自己生活，或者打造自身標(biāo)簽和影響力的訴求。所以，不與市民階層做切割的“煙火氣”是現(xiàn)在城市更新中越來(lái)越關(guān)注的方面。
在駿地設(shè)計(jì)上海公司總建筑師、合伙人申鵬看來(lái)，現(xiàn)在全國(guó)各地都在推廣文化自信和文化地標(biāo)，實(shí)際上這就來(lái)源于鄉(xiāng)愁與鄉(xiāng)愿。鄉(xiāng)愁是城市文化的凝聚力，也是文化自信與本土自信的源泉，也是消除現(xiàn)在所有的千城一面同時(shí)保護(hù)城市文化的藥方。
打造有溫度的城市名片
在15年的發(fā)展歷程中，融信中國(guó)始終堅(jiān)持善待每塊土地、尊重城市的文化肌理，尤其在城市更新和舊改方面，表現(xiàn)得尤為突出。比如，福州的融信•雙杭城是福州最具代表性的城市更新項(xiàng)目，而杭州的融信杭州公館坐落在老城區(qū)，臨近西湖。
以福建全省規(guī)模較大、頗為復(fù)雜的城市更新項(xiàng)目——融信海月江潮為例，作為該項(xiàng)目的操盤方，融信中國(guó)在蒼霞修復(fù)了23棟歷史建筑，如福州第一家照相館、第一家西餐廳、南方日?qǐng)?bào)社舊址、福建官辦銀元局等，還對(duì)古樹(shù)和基督教堂進(jìn)行了保護(hù)。此外，融信中國(guó)還使用馬鞍墻、燕尾脊、柴欄厝等福州特色建筑元素，復(fù)原了一個(gè)鮮活、親民的街巷里弄。
身為海月江潮的總設(shè)計(jì)師，申鵬認(rèn)為海月江潮的設(shè)計(jì)很具有獨(dú)特性，和中國(guó)其他知名的城市更新項(xiàng)目不一樣，海月江潮的設(shè)計(jì)靈魂展現(xiàn)了“煙火、市井”四個(gè)字，項(xiàng)目希望復(fù)興城市文脈，重現(xiàn)盛市繁華，串聯(lián)福州煙火，打造福建一個(gè)有“溫度”的新名片。
在談及海月江潮項(xiàng)目的挑戰(zhàn)時(shí)，申鵬表示，從街巷風(fēng)貌、到街道走向、墻體尺度、磚瓦色彩等，文物保護(hù)始終貫穿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程；另外由于海月江潮的歷史文物、風(fēng)貌院落均是交錯(cuò)分布，工程建造推進(jìn)也碰到過(guò)很多困難。
“城市的更新與保護(hù)實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)與保護(hù)之間的博弈，這個(gè)博弈一定是零和游戲，我們?cè)噲D在這個(gè)零和游戲里面找到一個(gè)博奕的平衡點(diǎn)，在海月江潮項(xiàng)目里，我們至少掌握了這點(diǎn)的開(kāi)始。”申鵬說(shuō)。
“我們希望能為這個(gè)城市留下一點(diǎn)東西，融信在做舊城改造一直不是把商業(yè)改造放在第一位，而是我能為這個(gè)城市留下些什么。”融信中國(guó)資本中心高級(jí)融資總監(jiān)倪翔宇表示，融信愿意把匠心融進(jìn)產(chǎn)品打造能力中，把精力聚焦于產(chǎn)品和文化本身，花心思打磨有歷史意義、有溫度的作品。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言這樣的城市更新項(xiàng)目要如何來(lái)做，余麗娟建議還是要謹(jǐn)慎，要具備幾方面的能力：首先，投資不能太高。第二，要對(duì)未來(lái)如何運(yùn)營(yíng)有非常清晰的認(rèn)識(shí)。第三要做好這樣的項(xiàng)目還要多一點(diǎn)情懷，要有內(nèi)心的堅(jiān)持。
培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)
隨著招拍掛市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，成本低、利潤(rùn)空間大的城市更新項(xiàng)目現(xiàn)今已成為不少房企獲取土地資源的方式之一。積極參與城市規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的城市更新，已成為融信中國(guó)未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
融信中國(guó)方面表示，服務(wù)社會(huì)的城市運(yùn)營(yíng)商是融信在城市更新項(xiàng)目上的定位。項(xiàng)目選址在一二線城市核心地段，以住宅為主（不低于80%），適當(dāng)搭配一些社區(qū)商業(yè)，期望利潤(rùn)率不低于12%。參與方式則是獨(dú)立開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)并舉，由于融信在特定城市的深耕情況不一，具體參與模式需視具體情況而定。
據(jù)介紹，融信中國(guó)在福州城市更新項(xiàng)目體量330萬(wàn)平方米，貨值約333億；海月江潮體量10.69萬(wàn)平方米，貨值約51億；融信中國(guó)城市更新的總體量，合計(jì)約700萬(wàn)平方米。
在城市更新項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)理念、邏輯或許可以通用，但是進(jìn)行復(fù)制卻是很難的，這主要取決于城市的基礎(chǔ)條件。談到可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)方面，余麗娟表示，開(kāi)發(fā)不得破壞原有的風(fēng)貌和空間格局，應(yīng)最大程度地延續(xù)文脈；在原來(lái)居住的空間布局基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)功能置換，植入商業(yè)性質(zhì)；在原來(lái)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)建筑及公共空間品質(zhì)提升；配備后期的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。
此外，城市更新項(xiàng)目最大的問(wèn)題是現(xiàn)金流，如何保持平衡健康的現(xiàn)金流，不斷提升資金使用效率，對(duì)于開(kāi)發(fā)商是最大的考驗(yàn)。
倪翔宇指出，融信的藥方是把握節(jié)奏、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。他認(rèn)為，做到前期資金投入、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，銷售回款等的節(jié)奏匹配。同時(shí)把握節(jié)奏、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，不斷提高資金使用效率。
資本市場(chǎng)更講究回報(bào)率，作為一家上市公司，融信深知這一道理。參與城市更新，從微觀層面看單一的項(xiàng)目，無(wú)非就是看回報(bào)，而該領(lǐng)域的利潤(rùn)前景還是可觀的。此外，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，在本地隨著項(xiàng)目的深入人心，人們對(duì)于融信品牌的認(rèn)知度和感情會(huì)越來(lái)越深，可以帶來(lái)間接效益。
“公司的投資是跟著市場(chǎng)走的，企業(yè)都想發(fā)展壯大，有好的市場(chǎng)會(huì)適時(shí)去做投資的。融信土儲(chǔ)中有一定比例的自持物業(yè)，公司始終實(shí)時(shí)關(guān)注監(jiān)管政策和行業(yè)動(dòng)態(tài)，用合理的方式盤活存量資產(chǎn)。”倪翔宇透露，融信目前階段還是以探索為主，重心放在住宅開(kāi)發(fā)，目前的想法是與優(yōu)秀第三方合作。 |
